Neue Hürde bei Immobilien-Transaktionen in Griechenland
In Griechenland trat Ende September 2011 eine neue gesetzliche Hürde bei der Übertragung von Immobilien in Kraft, um die Entrichtung sehnlichst erhoffter Strafgelder zu erzwingen.
Ab sofort muss in Griechenland jeder Eigentümer einer Immobilie, der zu einem beliebigen einschlägigen Rechtsgeschäft schreiten möchte, zusätzlich zu allen übrigen Abgaben, Gebühren und Steuern auch das – bisher bezüglich der Höhe noch nicht definierte – Honorar für einen Ingenieur aufbringen, um eine “Bescheinigung baulicher Legalität” zu erwirken. Bezeichnenderweise sind von dieser neuen “Abzocke” auch nicht all jene Immobilienbesitzer ausgenommen, die ihre Gebäude gemäß den geltenden Bauvorschriften und definitiv ohne jegliche baurechtlichen Übertretungen auf völlig legale Weise errichtet haben.
Konkret geht es um ein neues Glied, das der langen Kette der von der griechischen Regierung gesetzlich verfügten “Abzocken” in Zusammenhang mit Immobiliengeschäften hinzugefügt wurde: Nachdem am 21. September 2011 das neue Gesetz bezüglich der Regelung bzw. nachträglichen – zeitlich befristeten (!) – Legalisierung ungenehmigter Bauten veröffentlicht wurde (FEK 209 A), ist für alle Übertragungen von Immobilien fortan eine eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und eine Bescheinigung eines Ingenieurs erforderlich. Parallel sind strenge Sanktionen für alle Beteiligten vorgesehen, die das Verfahren zu umgehen versuchen.
Obligatorische “Legalisierung” von Bauverstößen und Schwarzbauten
Im Wesentlichen ist fortan für fast alle Rechtsgeschäfte in Zusammenhang mit einer Immobilie (elterliche Zuwendungen, Schenkungen, Transaktionen usw.) eine Bescheinigung der “baulichen Legalität” erforderlich. Für Immobilien ohne Bauverstöße und unbebaute Grundstücke sind die eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und die Bescheinigung eines Ingenieurs beizubringen, mit denen entsprechend erklärt und bestätigt wird, dass auf dem Grundstück keine ungenehmigten Konstruktionen ausgeführt worden sind.
Was die mit – den aktuellen Eigentümern häufig unbekannten – Bauverstößen behafteten Immobilien betrifft, können diese nur noch übertragen werden, wenn sie im Rahmen und gemäß den Bestimmungen des einschlägigen Gesetzes nachträglich “legalisiert” worden, also unter anderem natürlich auch die entsprechenden Strafgelder entrichtet worden sind: schließlich verspricht sich der Fiskus von der nachträglichen Legalisierung ungenehmigter Bauten dringend benötigte Einnahmen in Höhe etlicher Milliarden Euro.
Die neuen gesetzlichen Bestimmungen
Mit der am 21.09.2011 im Regierungsanzeiger (FEK 209 A) erfolgten Veröffentlichung des Gesetzes 4014 über “Umweltrelevante Genehmigung von Projekten und Aktivitäten, Regelung ungenehmigter Bauten in Zusammenhang mit der Schaffung einer Umweltbalance und andere Bestimmungen der Zuständigkeit des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel” treten grundlegende Änderungen bei immobilienbezogenen Rechtsgeschäften in Kraft.
Gemäß Artikel 23 des Gesetzes ist ab seiner Veröffentlichung die Übertragung oder die Bestellung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie, an der eine ungenehmigte Konstruktion oder Nutzungsänderung durchgeführt wurde, absolut nichtig. Unter dieses Verbot fällt auch die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft.
Fortan ist bei jedem Rechtsgeschäft, das zu Lebzeiten vorgenommen wird und die Übertragung oder die Bestellung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie zum Gegenstand hat, eine rechtsverbindliche Erklärung des Eigentümers und die Bescheinigung eines Ingenieurs beizufügen, mit denen entsprechend erklärt und bestätigt wird, dass an der Immobilie keine ungenehmigten Konstruktionen ausgeführt worden sind, welche die Fläche und die Höhe, die Konstruktion, die Flächendeckung und die Höhe des Gebäudes beeinflussen, und keine ungenehmigten Nutzungen eingerichtet worden sind, oder dass die ausgeführten ungenehmigten Konstruktionen oder ungenehmigt eingerichteten Nutzungen unter eine der gesetzlichen Ausnahmen fallen, sowie auch, dass in Übereinstimmung mit den genehmigten Bauplänen keine andere ungenehmigte Konstruktion oder Nutzung stattgefunden hat.
Ausnahmen von der neuen gesetzlichen Regelung
Da sich die neue Regelung ausdrücklich auf Rechtsgeschäfte zu Lebzeiten bezieht, sind folglich die Erbschaften ausgenommen. Ebenfalls völlig rechtmäßig und gültig sind alle vor dem bzw. bis einschließlich am 20. September 2001 abgeschlossenen Verträge, da das Gesetz keine rückwirkende Geltung hat. Ebenfalls ausgenommen sind alle ungenehmigten Bauten:
- die seit vor 1955 existieren,
- die mit Gesetz N. 1337/1983 vom Abriss ausgenommen oder gemäß den Bestimmungen der Gesetze 1337/1983, 1577/1985 und 1512/1985 legalisiert worden sind,
- deren Abriss gemäß dem wie geltenden Gesetz 1337/1983 ausgesetzt worden ist, jedoch ohne dass der Antrag auf Ausnahme von dem Abriss von dem jeweils zuständigen Organ abgelehnt worden ist, und
- für welche das Verfahren zur Erhaltung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 3775/2009 oder des N. 3843/2010 für den in diesen vorgesehenen Zeitraum abgeschlossen worden ist.
Unter die vorstehenden Ausnahmen fällt dagegen nicht die Übertragung einer eigenständigen Eigentumseinheit oder die Bestellung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie, an der eine ungenehmigte Konstruktion ausgeführt oder eine ungenehmigte Nutzung eingerichtet worden ist, wenn sich die Immobilie in einem Wald, einem Wald- oder Aufforstungsgebiet, auf einem Winterstrand oder einer Strandzone, in einer archäologischen Stätte, in einem Graben, in denkmalgeschützten Gebäuden, auf städtischen Gemeinschaftsflächen usw. befindet.
Kosten der erforderlichen “Legalitäts-Bescheinigung”
Die wahrscheinlich per Erlass eines gemeinsamen Ministerialbeschlusses (KYA) erfolgende Bestimmung der Vergütungen der Ingenieure steht derzeit noch aus. Der Beschluss wird grundsätzlich von dem Minister für Infrastrukturen Giannis Ragkousis zu unterzeichnen sein, da die Technische Kammer Griechenlands (TEE) ein von ihm beaufsichtigten Träger ist, und anschließend auch von Jorgos Papakonstantinou.
Quellen des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) führten allerdings an, dass nach der Freigabe des Ingenieur-Berufs die mit dem gemeinsamen Ministerialbeschluss bestimmten Vergütungen aufzeigend und nicht verbindlich sein werden. Sie schlossen sogar nicht die Möglichkeit aus, dass schließlich gar kein Ministerialbeschluss ergehen wird und die Vergütungen frei gestaltet werden. Ebenfalls laut einschlägigen Informationen wird sich das Honorar der Ingenieure, welche die Bescheinigung unterschreiben werden, bei 280 – 300 Euro, also auf dem auch für die “Regulierung” der teilumbauten Flächen geltenden Niveau bewegen.
Gesetzliche Lücken legen Immobilienmarkt lahm
Die Bestimmung der Vergütung der Ingenieure stellt nicht die einzige Anhängigkeit für die Umsetzung des Gesetzes dar. Laut den Notaren wird der Erlass noch zwei weiterer Ministerialbeschlüsse erwartet, von denen der eine das Verfahren der Erhebung des einheitlichen Sonderstrafgeldes für ungenehmigte Konstruktionen und der andere jedes weitere erforderliche Thema bezüglich des Transaktionsverfahrens wie beispielsweise den Inhalt der Erklärung des Eigentümers und der Bescheinigung des Ingenieurs regeln wird – und all dies in dem Moment, wo die Antragsfrist für die Unterstellung unter das Gesetz am 01. Oktober 2011 beginnt.
In seinem erst kürzlich an Jorgos Papakonstantinou gerichteten Schreiben unterstreicht der Vorsitzende des Koordinationsausschusses der Verbände der Notare Griechenlands Konstantinos Vlachakis weiter, dass die Bestimmung, die vorsieht, dass die Akte mit den sich auf den ungenehmigten Bau bezogenen baulichen Daten nicht vor dem 30. November 2011 bei den Bauämtern eingereicht werden kann, jede auf eine Immobilie bezogene Transaktion, elterliche Zuwendung, Hypothekenbestellung usw. “einfrieren” wird.
(Quelle: Vradyni)
